목적과 법적 근거
역세권·준공업지역·저층주거지 등 도심 내 노후·저이용 지역을 공공주택사업자가 주도해 후보지 선정, 토지등소유자 3분의 2 이상 동의, 복합지구 지정, 복합사업계획 승인, 수용·현물보상·우선공급, 착공·공급까지 하나의 특례 절차로 신속하게 정비·공급하도록 한다.
NO 596국토·교통·주택계획·협의·사업형조문 검증 17/17
도심 공공주택 복합사업
역세권·저층주거지 등 도심 노후지역에서 후보지 선정과 토지등소유자 3분의 2 동의를 거쳐 복합지구를 지정하고, 복합사업계획 승인·수용·현물보상·우선공급으로 공공주택을 신속 공급하는 절차
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국가법령정보센터 DRF API로 2026-08-28 현재 공공주택 특별법 현행 원문의 조문번호·제목을 대조했다. / 도심 공공주택 복합사업 특례 규정 일부에는 부칙상 유효기간이 있으므로 신규 지정·승인 시점에 적용 여부를 다시 판정해야 한다.
한 장 캔버스
법령 · 조직 · 절차 · 예산 · 문서
권한 관계
돈의 흐름
사업비는 공공주택사업자가 조달하고, 보상은 현금보상과 현물보상(주택·건축물 우선공급)으로 나뉜다. 후보지 선정 이후 토지가격 변동분은 후보지 선정일 전 공시지가를 기준으로 보상액을 산정하는 특례가 적용될 수 있다. 현물보상 주택은 주택법·건축물분양법 일부 적용을 배제하고 사업계획·권리변동을 고려해 공급기준과 분양가격을 따로 정한다.
문서의 흐름
후보지 선정 공고 → 복합지구 지정 제안서 → 주민 의견청취·예정지구 지정 공고 → 토지등소유자 동의서·사용동의서 → 동의자 수 산정·요건 심사서 → 복합지구 지정 고시 → 복합사업계획서·주민이주대책·세입자대책 → 통합심의 결과·관계기관 협의서 → 복합사업계획 승인 고시·인허가 의제 목록 → 재결 신청·수용재결서 → 현물보상 신청·우선공급 확인 → 착공 신고·공급 결과
병목
- 의견청취 공고일부터 1년 내 토지등소유자 3분의 2 동의와 토지 2분의 1 확보를 못 하면 제안이 반려되고 예정지구 지정이 해제된다
- 토지등소유자 2분의 1 초과가 철회·해제를 요청하면 후보지 선정 철회나 예정지구 해제로 이어진다
- 현물보상 공급기준과 분양가격을 따로 정하는 과정에서 권리변동 산정과 형평 논란이 생긴다
- 통합심의와 관계기관 협의, 시·도지사–국토교통부장관 협의 일정이 지연될 수 있다
- 제40조의7 등 복합사업 특례 규정에 붙은 유효기간(부칙상 한시 규정) 때문에 신규 지정 시점 판단이 필요하다
개선점
- 후보지 선정부터 동의율·토지확보율을 실시간으로 공개해 반려·해제 위험을 조기 안내
- 동의자 수 산정방법과 동의 철회 처리 기준을 표준서식으로 통일
- 현물보상 공급기준·분양가격 산정 근거를 권리변동 명세와 함께 공개
- 통합심의·관계기관 협의·상위기관 협의를 공통 일정에서 추적
- 복합사업 특례의 유효기간과 적용 대상 여부를 신청 전에 자동 판정
관련 제도
현장 검증 필요
- 도심 공공주택 복합사업 특례(제40조의7 등)의 부칙상 유효기간과 현행 적용 대상 여부
- 동의자 수 산정방법·동의 철회 처리 등 시행령·고시의 세부 기준
- 현물보상 주택의 공급기준·분양가격 산정 방식과 지역별 운영 편차
- 후보지 선정일 기준 공시지가 특례의 실제 적용 요건과 보상 실무
- 통합심의·관계기관 협의의 평균 처리기간과 보완 횟수